JOUR 1 :
Lors d'un café avec un client et une entreprise de travaux après une réception de chantier (la fin d'une aventure de rénovation de 5 logements), nous échangeons sur l'envie de notre client de repartir sur un nouveau projet. Nous essayons donc rapidement de chercher ce qu'il y a sur le secteur (La Bourgogne). Je me mets donc à chercher les immeubles en vente en Bourgogne. Je repère un immeuble de 7 lots avec 1 local commercial (pour apprendre à dénicher votre immeuble, cliquez ici). Je dis à haute voix ce que je trouve et l'entreprise de travaux locale me dit :
- " C'est un coin très sympa avec des loyers élevés par rapport au reste des petites villes aux alentours"
Ce qui a le don de titiller ma curiosité. J'en parle donc avec Émilie et notre client. Néanmoins il y a visiblement quelques travaux et le client qui vient de vivre l'aventure de plus de 170 k euros de travaux, préfère se concentrer vers un immeuble sans travaux pour le prochain.
Quelques chiffres de l'immeuble :
Prix FAI : 149 000 €
6 logements + 1 local commercial (ancienne boucherie, ce que je n'aime pas d'habitude)
Loyers potentiels : 35 000 € par an
Taxe foncière : 1 900 € par an
État : à rafraîchir
Immeuble vide sauf un studio loué
Je garde donc en mémoire cet immeuble et prendrai le temps de l'analyser d'avantage plus tard. Mais je me dis rapidement que même avec 100 k€ de travaux, cela resterait très rentable.
De plus, je me rappelle avoir demandé à l'entreprise de travaux s'ils pensaient que le commerce pouvait se relouer, et ils m'ont affirmé que si l'immeuble était plein centre, il n'y avait pas de raison. Ce qui m'a fortement étonné mais du coup excité encore plus !
Quelques jours plus tard
JOUR 2 :
Je me décide d'appeler l'agence immobilière pour obtenir des informations complémentaires. J'ai beaucoup de mal à avoir quelqu'un au téléphone avec de vraies informations. J'apprends simplement que l'immeuble vient de subir une baisse de prix et qu'il est en vente depuis 1 an. (ce qui veut dire que la négociation est toujours possible !)
J'apprends que l'un des logements est en réalité déclaré comme un commerce actuellement et qu'il faudra faire un changement de destination pour pouvoir l'exploiter ainsi. Mais en voyant la façade, on peut imaginer que cela ne sera pas trop compliqué de le transformer sans toucher à la façade. (il s'agit du commerce de droite). Mais je ne suis pas très content car les informations données dans l'annonce sont fausses.
On me confirme bien qu'un des appartements est loué actuellement 320 € HC et qu'il serait possible de garder l'ancienne boucherie en commerce mais qu'il faudrait baisser un peu l'ancien loyer qui était de 610 euros HC. Et l'agence m'annonce un loyer de 500 € soit une baisse de 110 € HC.
Néanmoins tous les autres chiffres sont plutôt bons et une bonne affaire en vue. Les appartements sont à rafraîchir mais les photos semblent plutôt bonnes. Double vitrage déjà présent partout. La toiture semble être en bon état au vu de la première photo. Je pense donc qu'un budget de 100/100k € sera suffisant. 20 k € pour tous les appartements non loués + 15 k € pour chaque commerce.
Donc en achetant au prix, on se retrouverait avec une rentabilité d'environ :
Coût projet :
149 000 € (Achat FAI)
+ 12 000 € (Frais de notaire)
+ 110 000 € (Travaux)
= 271 000 € (Montant global)
Revenus locatifs :
34 000 € (Loyers annuels HC)
- 1 900 € (Taxe foncière)
= 32 100 € (Loyers nets)
Rentabilité nette avant impôt
32 100 € / 271 000 €
= 11,85 %
En sachant que l'immeuble est négociable et qu'une négociation de 30 000 € me semble faisable
Bref, cela semble être un beau projet, il faut donc prendre rdv rapidement. Je ne tente pas de faire une offre avant de visiter sur ce projet car je sens que j'ai le temps pour le visiter et jouer la montre pour négocier.
Je relance donc l'agence pour obtenir un rdv.
JOUR 3-4-5-6...
Maintenant c'est parti pour la galère, compliqué d'arriver à obtenir un rdv avec l'agence immobilière pendant une période de ponts (mois de mai). Il a fallu plus d'une semaine pour obtenir un rdv. En sachant qu'on revenait de Bordeaux et qu'on pouvait imaginer passer visiter en remontant chez nous. Mais on ne pouvait visiter que le mardi matin. Du coup, toute la semaine d'avant, j'ai dû envoyer des mails, appeler l'agence... mais sans nouvelles. J'ai enfin réussi à avoir quelqu'un au téléphone le vendredi matin. La personne que j'ai eu au téléphone m'a informé qu'elle ne pourrait pas être présente et qu'elle allait envoyer des messages à ses collègues pour voir qui pourrait nous faire visiter. Je devais avoir une réponse dans la journée. Lundi matin, toujours pas de nouvelles ! Du coup j'ai dû rappeler une énième fois, j'ai eu la même personne au téléphone qui m'a dit que personne ne lui avait répondu et que je n'avais qu'à venir à 11h30 mardi matin, elle trouverait bien quelqu'un pour nous faire visiter... AGENCE SUPER SÉRIEUSE ...
JOUR 7 :
Le jour de la visite arrive enfin (pour apprendre à visiter, cliquez ici) ! On arrive 30 minutes avant l'heure de rdv, l'agent immobilier est également disponible. Nous ne perdons donc pas plus de temps. On repère rapidement que plusieurs commerces sont vides autour de l'immeuble qui est malgré tout très bien placé dans la ville. En plein centre, juste à côté de la poste et surtout dans une ville vraiment très mignonne, même sous la pluie !
La météo n'est pas vraiment favorable à un achat (ça donne moins envie quand il ne fait pas soleil) mais ça permet d'être plus objectif lors d'un achat.
On rentre donc dans le couloir des parties communes. Ça sent le chien mouillé et on voit rapidement que les parties communes ne sont pas entretenues malgré la présence d'un locataire dans l'immeuble.
(Lot 1) Ensuite, on rentre dans l'ancienne boucherie, on se rend rapidement compte qu'il y a des problèmes d'humidité au niveau des plafonds. Donc tous les plafonds de l'arrière boutique sont à refaire. De même pour les murs et les sols. En positif, la partie visite de l'extérieur est plutôt en bon état. Avec un sol carrelé et des plafonds que l'on peut conserver. Mais il y a des dépendances un peu étranges. Comme la cuisine et les WC. En effet, il faut sortir de la boucherie pour accéder aux cuisines et aux WC. Et ce n'est pas en très bon état.
Il y a également un accès à la cave qui se trouve dans les dépendances de la boucherie, on en profite comme à chaque fois pour faire une inspection. On y a trouvé des poteaux de maintien des poutres attaquées qui méritent d'être remplacés. Une partie de la cave est en ossature bois et l'autre est en cave voutée en pierre.
(Lot 4) On enchaîne directement avec les logements de l'étage avant d'aller déranger la locataire du RDC (Lot 3). Voici des photos du premier appartement que l'on visite. Le temps extérieur est vraiment médiocre ce qui n'aide pas à donner de la luminosité à ce logement. Le sol du salon est en super état (Parquet en chêne). Par contre dans la salle de bain, il y a simplement un sol en tomette qui est penché. Les sols de la chambre et de la cuisine sont en lino, recouvrant un sol en tomettes. La texture n'est pas très agréable, et un ragréage plus épais est nécessaire. On notera de l'humidité au plafond au niveau d'un plafonnier, certainement une fuite en toiture (ce que l'on pourra remarquer plus tard en visitant les appartements au-dessus)
(Lot 5) C'est parti pour le logement d'en face :
Vous allez adorer la salle de bain. On a la chance d'avoir une fenêtre, mais vous allez vous rendre compte que la vue n'est pas vraiment au rendez vous ! Le logement est un peu plus propre que le précédent, mais les sols sont beaucoup plus penchés. Une cloison est à démolir afin de créer une vraie chambre et un salon digne de ce nom. Les peintures, les sols, cuisine et salle de bain sont à revoir !
On file au dernier étage pour visiter les deux derniers logements.
(Lot 6) Le premier est en réalité un faux T2 car le salon est sans fenêtre donc il va falloir casser une cloison pour en faire un T1 ce qui sera beaucoup plus agréable. On pourra également observer la toiture du logement en-dessous c'est à dire le lot 4
(Lot 7) Dernier logement que l'on visitera, il s'agit d'une sorte de T3. Une des chambres a une fenêtre qui donne sur l'escalier donc en lumière indirecte. L'appartement est à rénover également. Aucun logement n'est louable dans l'état. (comme prévu)
(Lot 2) On termine par la visite d'un des locaux commerciaux du RDC qui est prêté à une voisine pour stocker du bordel... Il s'agit d'un tout petit bureau qui peut être aménagé en studio voire plutôt une chambre meublée au vu de la petitesse du logement. Il suffit simplement de faire un changement de destination sans forcément faire un changement de façade.
CONCLUSION :
Il est temps de conclure en quelques minutes.
On fait rapidement un calcul des travaux :
Lot 1 : 45 000 €
Lot 2 : 10 000 €
Lot 3 : 0 €
Lot 4 : 20 000 €
Lot 5 : 20 000 €
Lot 6 : 20 000 €
Lot 7 : 20 000 €
Parties communes et toiture : 15 000 €
TOTAL : 150 000 €
Sans compter les imprévus, il faut compter 150 000 € de travaux. Donc pour un projet avec autant de complexité et sans charme particulier, il faut que l'on obtienne au minimum 13% net. On avait compté une baisse de 30.000 € pour obtenir 13% si on avait 110 000 € de travaux. Avec 150 000 € de travaux il faut baisser le prix de 70.000 € minimum.
MAIS, encore plus au final car les loyers ne sont pas ce que l'on peut espérer. Si on veut réutiliser le local commercial (Lot 1) il faut prévoir de le transformer en logement. Et on ne va pas passer de 610 à 500 € par mois mais de 610 à 350 € selon moi soit encore 150 € de moins que prévu. Loyers rectifiés potentiels :
35 000 € --> 34 000 € --> 32 200 €
- Taxe foncière (1 900€)
= 30 300 €
Soit un prix d'achat de 233 000 € compris travaux et frais de notaire (30 300 € / 0,13 = 233 000 €)
233 000 €
- 150 000 € (travaux)
= 83 000 € (frais de notaire inclus)
= 77 000 € (hors frais de notaire)
Soit une baisse de 73 000 € par rapport au prix d'achat. Sans prendre en compte les imprévus. En sachant que la toiture n'est pas en forme à certains endroits et qu'il faudrait sûrement démonter les cheminées.
Il faut diviser le prix en 2 et encore je ne serais pas totalement serein. Donc la conclusion est plutôt évidente pour moi --> NEXT !
Parfois, une annonce peut être trompeuse et seule une visite sur place peut permettre de se rendre compte de la réalité. Et obtenir des informations véritables de la part des agences immobilières n'est pas toujours évident. Ne vous fiez jamais à ce que vous disent les agences ou vendeurs. Il faut toujours se déplacer avant d'acheter, même si sur le papier le projet a l'air super.
On aurait peut être du prendre plus de temps pour obtenir des informations complémentaires de la part des agences immobilières et surtout on aurait du organiser plusieurs visites sur le secteur si on avait voulu rentabiliser la journée. Nous avons pu nous permettre de faire une visite ratée car elle était sur notre chemin et qu'on a pu bosser avant la visite et qu'on avait des réunions de chantier programmées après. Si on avait du organiser une journée de visite avec un client, le déroulement n'aurait pas du tout était le même.
Pour en savoir plus sur notre aide à la recherche ou même sur les Work Shop Elite, vous n'avez qu'à cliquer.
PS : Certaines personnes m'ont demandé à la suite de cet article, pourquoi je m'imposais 13% de renta alors que 9 ou 10 % serait largement suffisant pour obtenir un cash flow positif. Ce qu'il faut comprendre c'est que la rentabilité visée doit être proportionnelle avec le risque pris, c'est à dire que si je vais dans une petite ville (4 000 habitants ici) faire de gros travaux ( 2x le montant d'achat) alors je dois m'imposer une rentabilité de l'ordre de 13%. Par contre, si cet immeuble était situé dans une plus grande ville (plus de 15 000 habitants) et qu'il comportait moins de travaux (montant inférieur au prix d'achat) alors je me serais contenté de 10 ou 11 % de rentabilité.
Je dis souvent que lorsque le seul problème est le prix d'achat alors il faut toujours faire une offre d'achat. Mais dans ce cas précis, le seul problème n'est pas le prix. Les inquiétudes sur le plan structurel sont plus forts que le prix et dépenser 150 000 € dans un projet sur lequel je ne suis pas sûr de la structure, c'est de la folie.